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        最新!2019廈門二手房最全攻略!交易/稅費/避坑指南在此!

        發布時間:2019-03-08 03:14              

        開年小陽春,樓市“漲”聲一片

        廈門二手房首當其沖,火力全開!

        ↓↓↓

        據易居克而瑞統計,

        上周(2.28-3.3)

        廈門二手住宅成交721套

        環比上漲19%

        開年3連漲!

        投資解套、改善搶灘、剛需撿漏

        誰不想要一張鷺島的船票?

        二手房動輒百萬的交易,上萬的押金

        1%的風險概率

        就能造成100%的高額損失!

        為此,小編特意整理

        最新最全的二手房交易攻略

        交易、稅費、避坑一手掌握!

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        指南1:廈門購房政策

        目前廈門還處在限制期內,了解清楚購房資格、首付比例、交易手續等政策規定,才不會白忙一場。

        詳細內容小編都整理在這份表格里了

        ↓↓↓

        其他注意事項:

        1、繳納醫社保需4年內連續繳納3年社保;

        2、外籍戶口以及港澳臺同胞無須社醫保證明可購買一套。

        3、公證與委托分三種情況:

        (1)沒產權證,只能公證給直系親屬(配偶,子女,父母);

        (2)有產權證,可公證給外人,但外人不能轉委托其他人進行房產處理;

        (3)轉委托的話,受托人沒有收款權利,涉及錢款要交給原委托人。

        P.s 大家可以根據這3點,在購房時分辨賣家是否擁有房產處理資格,或所持證件是否真實。

        指南2:產權確認

        常見場景:謊稱是房主親戚,受委托賣房,房主在國外。后用假造的委托代理書或公證書進行交易。

        風險:購房無效、押金被騙、錯過市場行情

        一般購房的流程會包括:

        購房資格查詢→購房能力評估(持有資金、可購房產情況)→看房選房→產權查詢→簽訂合同→預付定金→銀行貸款解押→過戶繳稅→尾款支付

        其中,簽約訂房是風險頻發的時期。要預防,就一定要做好之前產權的查詢和確認,主要確認好兩項:

        (一)、賣家是否有資格賣房

        1、賣家拿著產權證:

        (1)對比身份證和產權證,是否真實,是否是同一個人;

        (2)共有產權,賣家是否有其他產權人的公證書;

        2、賣家拿著房產委托公證書(風險事故頻發)

        (1)房產三證原件是否具備:《房屋所有權證》、《房屋契證》和《國有土地使用證》;

        (2)受托人身份證原件;

        (3)公證的授權委托書(咨詢為委托書公證的公證處,確定委托書真偽):

        (4)若授權委托書未經公證,原則上不能簽訂《購房意向合同》,特殊情況另行處理,但一律不能轉定。

        (二)、房產是否可以出售;

        1、出售的房屋需具備“三證”或不動產證

        2、特別注意:

        (1)經濟適用房取得產權證未滿5年,不得正式上市交易;滿5年之后,繳納一定的土地出讓金,就可以轉變成商品房出售;

        (2)要注意房屋產權是否被查封凍結;

        (3)除此之外,了解清楚房屋的產權年限也十分重要:住宅(70年),商?。?0年),酒店(40年),自建房(無產權);

        指南3:合同簽訂

        1.合同的建立

        房管局會提供二手房買賣合同范本,拿來修改使用就行。

        2.約定付房款

        根據家庭情況,全款或按揭。

        3.確定交房細節(可在合同中列明):

        (1)確定交房的時間和條件,例如房間清理等;

        (2)物業費、水電費結清,并讓賣方提供最后一月的繳費證明;

        (3)過戶:

        ①時間確定:確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。

        ②費用:在合同里訂好,過戶所涉稅費誰出。

        ③家里商量確定房產證上寫誰的名,后面再加名字手續復雜。

        ④在合同簽訂時,協商好賣家戶口遷出的準確時間。

        4.明確違約責任

        就算是簽了合同,不少賣家也可能因為市場漲價反悔。所以一定要明確違約責任,注意事項包括:

        (1)合同中一定要寫明精確的日期;

        (2)可以針對各種違約事項,定下具體數額的違約金,可以包括裝修、搬家、律師、訴訟等各種花費;

        (3)二手房交易過程存在多次的資金、證件的交互往來,最好找專業可靠的中介機構。

        不通過中介的私下交易極有可能讓買家被騙了首付,讓房東丟了大證,到時候眼淚都流不完。幾萬塊的中介費,算是買了份保險……

        指南4:二手房交易稅費

        由于二手房交易稅費就又多又雜,剛入行的中介小白都算不清楚。但公式大約是:

        總稅費公式:

        房價的3~11%=契稅(1~2%)+個稅(免繳或1.5%)+增值稅(免繳或5.3%)+工本費(300元以內)+中介費(3%及以下)+(評估費+土地出讓金)

        P.s:主要不滿2年增值稅5.3%非常兇狠,300萬的房子,增值稅就有近16萬。

        全部稅費如圖

        ↓↓↓

        除此之外,還有一些其他費用:

        (1)房改房需要繳納土地出讓金;

        (2)單價過高的房產,按揭時銀行可能會收取評估費;

        要知道,二手房的交易稅費不低哦,需要花去一大筆款項,能買的房子又小了。所以提前算好,才能未雨綢繆。

        指南6:定金 or 訂金?

        定金、訂金、違約金和購房意向金區別,了解清楚,可以避免賣家或中介在合同簽訂方面?;?。

        1、定金:不得超過20%,有擔保性質,定金合同不成立不影響主合同。買家不履行合同,無法收回定金;賣家不履行合同,需付雙倍定金。

        2、訂金:無擔保性質。訂金未依合同繳納,主合同也無效。但不履行合同,不會發生損失或返還雙倍的懲罰性情況。

        3、違約金:事后支付,無規定比例,只要買賣雙發達成一致,就具有法律約束力。不管定金和違約金條款不能同時適用,只能選擇適用。

        4、購房意向金:通常為總價的1%。

        意向金在房東簽收前為訂金的性質,可主張收回;在房東簽收后為定金的性質,不可隨意收回。

        ②購房意向合同是買受方與中介公司之間的居間合同,意向金由中介公司轉交。

        ③不要冒險倉促交付意向金。如果不確定看房當日要買,但中介公司要求支付意向金,要在意向合同上注明已交付。

        好啦,上面列明的情況

        涵蓋了二手房購買的90%的情況

        但二手房畢竟是個人交易

        保持敏銳、保持懷疑、保持警惕

        發現不對,就立馬報警

        希望大家在二手房熱潮中

        順利買好房,換大房!

        3.7女神節

        福利來啦??!

        福利

        ① 2019廈門樓盤地圖

        ② 廈門六區學區總價地圖

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