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        限購!限價!真的就是一錘定音?

        發布時間:2019-02-20 14:58              

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        最近朋友圈、微信群到處流傳著一個消息,即使那張圖都快變綠了,依舊有人覺得“有圖有真相”。

        截圖上可以看到,標題為《2019房產局勢已定,禁止房價下跌!國務院規定半年內放開全部限購!》

        這下好了,網路上,一半是銷售的自嗨,剩下一半是購房者的疑問。

        事實上,從2011年1月開始,北京、上海全境限購,自始至終沒有松手,只有愈演愈烈之勢。

        北上廣深的限購,購房條件是需要提供五年的繳納社保證明,更根本的目的,是為了限制人口的流入。

        這個謠言最初出現在18年,在這個年初重新包裝上架,真是不得不佩服這些造謠者的不忘初心。

        回到四年前,基于去庫存的大背景下,全國 40多個城市紛紛取消限購。

        隨著,庫存去化大半,消費力透支,隨后的幾年里,各大城市無一例外重回限購行列。

        話說回來,當年取消限購后,房開們非但不在放開限購的城市加大投資,反而奔去限購的城市大量買地。

        就好像1998年以來,國際乒聯進行的九次重大改革,好像每一次都與中國隊有關,實力太強不允許低調。

        也像極了你久久搖不到的一環車牌。

        被限制,似乎也能體現出價值所在。

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        行政限購主要是從兩個方面對購房行為進行限制:

        一是對購房者主體資格的限制,比如以戶籍為區分標準對非本地戶籍購房者在當地購房的資格予以限制。

        另外,對購房數量的限制,比如明確限制每戶家庭新購多套房屋。

        如今,貴陽的限購政策是,外地戶籍一人限購三套。

        這近乎是隔靴搔癢的限購政策,并不是主管部門控制房價的主要手段。

        從歷史經驗來看,回顧多年樓市調控,我們發現,像“限購”這樣的行政調控是具有一定的短期性和周期性的。

        只要樓市出現下行苗頭,政府自然會放寬條件。

        房價的漲與跌,“限購”這樣單一、薄弱的行政調控,并沒有決定性的作用。

        所以,未來某一天,貴陽限購政策寬松也好,加碼也好,答應我,都要冷靜。

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        2018年貴陽土地市場賣出323億,2017年賣出200億,2016年賣出77億。

        房價漲幅最猛的也是近兩年。

        瘋狂的拍地,瘋狂的樓市,17年中天城投以15.75億元總價、6008元/平方米的樓面價競得G(17)008號地塊,刷新貴陽地價成交記錄。

        從那開始,我們大多人才開始對土拍有了一些概念。

        因為土拍隔天,觀山湖的房價就開始一路飛馳。

        去年很長一段時間內,一手房價漲幅超出二手房價漲幅過多,土地供應開閘瀉水。

        隨后,貴陽接受住建部約談,要求控制房價,遏制投機炒作。

        到了年中,繼全國多個城市出臺調控政策之后,貴陽終于出手,土地出讓采取“地價熔斷”方式。

        這才是殺手锏,此舉對抑制房價取得了一定效果。

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        從馬鞍山地塊熔斷的狂歡,到三馬地塊流拍的冷場,一切都來得太快。

        據統計,進入7月之后,貴陽的土地出讓速度明顯放緩,工業用地數量有了較大提升。

        “熔斷”之后,加上周邊生活設施配套、配建設施配套、自持面積配套,壓縮了開發商的盈利空間。

        房開理性拿地,同時開始尊重貴陽市場,提升品質,帶來改變。

        過去,未來土地規劃降較低容積率的優質地塊,做下高低配,追求利益最大化的情景,只會越來越少見。

        我們不再因為售樓部的精致而欣喜若狂,我們更加關注產品力。

        2019年地方“兩會”最為關鍵的政策方向,穩地價、穩房價、穩預期是2018年下半年來房地產政策的主基調。

        這將也是貴陽樓市的長期走向?

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        進入2019年后,貴陽的住宅、商業用途的土地出讓速度將繼續放緩。

        一是庫存原因,二是政策調控原因。

        房開拼量、拼速度的時代已經漸漸接近尾聲。

        大環境下,經濟下行、消費透支這是現實,樓市冰封是自然結果。

        同時也是“時間換空間”的重要階段。

        經濟只是放緩,貴州增速依舊第一,貴陽城市規模與人口數量還在逐漸增大。

        我不是鼓吹房價上漲,只是想說,貴陽的奇跡還將繼續。

        市區的貴陽中心、元豐貴府可以賣到2萬+,因為他們有高昂的投入成本。

        如今,可售的低地價樓盤越來越少,高地價的樓盤即將層出不窮,觀山湖13000就不再是天花板,這是我們必將接受的事實。

        如果,產品和價值匹配,總有人會為她買單,比如2019年即將面世,預估1萬5的大國璟,預估1萬8的云著。

        即使是位處白云的九華粼云,也將終有所屬。

        上面已經講到了,限價只是短期的調控,

        2019年,限價的天花板高度會怎么調整?

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        2017年9月23日,貴陽市限售的措施,購買的新建商品住房,3年內不得轉讓。

        2018年5月4日,要求自2018年7月1日起,貴陽公積金出新政策,公積金余額提取、商轉公要求有變化。

        2018年5月11日,貴陽市重申“3年限售”的政策外,還在做好土地供應管理、完善住房供給結構、嚴格執行商品房一房一價制度、調整住房公積金政策、加大房地產市場整治力度等方面做出了相關規定。

        每一次政策變化,就引起一次狂歡抑或焦慮?真的沒必要。

        都說廈門房價在降,降了一萬左右,算下來降幅在20%左右。

        貴陽去年年末,某些房開的“促銷”降幅兩千左右,不也差不多在20%左右嗎?

        網傳,貴陽網簽價最多是備案價的95折,沒有更多折扣了,也就是說降價都被限制了。

        有人說,2019年可能是過去十年里最差的一年,但也是未來十年里最好的一年。

        大環境是這樣。

        對于個體,種一棵樹最好的時間是十年前,其次是現在。

        買房也是這樣。

        (接下來的時間里,買房幫將會對貴陽樓市走向作出一系列的預測、判斷,感謝大家持續關注)

        如果你有更多的看法,2019年,歡迎大家留言參與互動。

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